Hay una escena que se repite: aparece el comprador, se acuerda el precio, y ahí recién alguien pregunta por la escritura. Empieza la búsqueda, aparece que el plano nunca se aprobó o que la sucesión quedó a medias, y las semanas que necesitás para resolverlo son exactamente las que el comprador usa para entusiasmarse con otra propiedad.
Se evita fácil: armás la carpeta antes de publicar. Esto es lo que va adentro.
El primer paso no es juntar papeles, es saber cuánto vale. La tasación es sin cargo y sin compromiso, la firma un martillero matriculado y de paso te decimos qué falta en tu carpeta y cuánto suele demorar cada trámite.
La carpeta, de un vistazo
| Documento | Dónde se pide | Cuándo es crítico |
|---|---|---|
| Título de propiedad | Registro de la Propiedad Inmueble | Siempre. Sin esto no hay operación |
| Planos aprobados | Municipio | Siempre, y más si hubo ampliaciones |
| Libre deuda inmobiliario | Rentas provincial | Siempre |
| Libre deuda de tasas y servicios | Municipio y prestadoras | Siempre |
| Libre deuda de expensas y reglamento | Administración del consorcio | Solo departamentos y PH |
| Declaratoria de herederos inscripta | Juzgado y Registro | Si la propiedad viene de una sucesión |
| DNI y CUIT/CUIL de los titulares | — | Siempre, de todos los titulares |
Abajo, qué mirar en cada uno.
El título de propiedad
La escritura a tu nombre, con el sello del Registro de la Propiedad Inmueble. Es el documento base y no hay operación sin él.
Dos situaciones frecuentes que conviene resolver con tiempo:
- La propiedad viene de una sucesión y todavía no se inscribió a nombre de los herederos. Hasta que eso no pase, no se puede vender. Es el trámite que más demora de todos, así que si es tu caso, arrancá por ahí.
- Tenés boleto pero no escritura. Se puede vender igual cediendo el boleto, pero achica bastante el universo de compradores y afecta el precio. Conviene saberlo de entrada.
Planos y estado municipal
Los planos aprobados de la construcción, y —si ampliaste, cerraste una galería o construiste un quincho— la verificación de que eso esté declarado.
Las diferencias entre lo que dice el plano y lo que hay construido son completamente normales y en general se resuelven. Lo que no se resuelve rápido es enterarse el día de la escritura. Si además el comprador va a usar crédito hipotecario, este punto deja de ser un detalle: el banco tasa lo que está declarado.
Libre deuda de impuestos y servicios
Impuesto inmobiliario provincial, tasas municipales y servicios al día, con los comprobantes. Si hay un plan de pago vigente, llevalo también: no es un problema, pero tiene que estar sobre la mesa antes y no después.
Si es un departamento, todo lo del consorcio
Certificado de libre deuda de expensas, reglamento de copropiedad y el detalle de si hay alguna expensa extraordinaria aprobada o en camino. Un comprador que se entera en la firma de que hay una derrama para arreglar el techo, se baja.
Documentación personal
DNI y CUIT/CUIL de todos los titulares. Si estás casado, tené presente que el consentimiento del cónyuge suele ser necesario según el régimen y el tipo de bien. Y si hay más de un titular —hermanos, socios, una sucesión con varios herederos— conseguí el acuerdo escrito de todos antes de publicar. Es la segunda causa de operaciones caídas, después de los papeles.
Impuestos de la operación
Los impuestos que gravan la venta cambian según cuándo compraste la propiedad, si es tu vivienda única y la normativa vigente al momento de la firma. No es algo para resolver con lo que leíste en internet: es la consulta puntual que hacés al escribano interviniente, y conviene hacerla antes de fijar el precio, no después, para que no te coma el margen que tenías calculado.
Lo que hacemos nosotros con esto
Cuando tomamos una propiedad, esta carpeta se revisa al principio, no al final. Si falta algo, te decimos qué falta, cuánto suele demorar y con quién se resuelve. Con respaldo de martillero matriculado, que es lo que hace que el comprador —y el escribano del comprador— confíen en lo que se les presenta.
Si además estás vendiendo para reinvertir, te va a servir terreno o departamento: cómo elegir dónde poner la plata, para llegar a la venta sabiendo qué vas a hacer con el dinero.
Y si querés empezar por saber cuánto vale realmente tu propiedad hoy, la tasación es sin cargo y sin compromiso.